Selon une enquête, 86 % des Français voudraient vivre dans une maison individuelle, mais seuls 57 % ont cette chance. Ce contexte explique pourquoi une maison se loue souvent très vite et très bien. Découvrez tous les avantages d’une maison pour réaliser un investissement locatif performant.
Investissement locatif : les atouts de la maison vs appartement
Les Français préfèrent nettement la maison à l’appartement, et s’ils ont le choix, ils la souhaitent hors lotissement. Or seulement 20 % des maisons sont destinées à la location : il y a donc une demande permanente pour ce type de logement, et peu d’offres. Ce qui explique qu’une maison se loue beaucoup plus vite qu’un appartement.
La maison : plus rare, donc plus demandée
Les Français préfèrent nettement la maison à l’appartement, et s’ils ont le choix, ils la souhaitent hors lotissement. Or seulement 20 % des maisons sont destinées à la location : il y a donc une demande permanente pour ce type de logement, et peu d’offres. Ce qui explique qu’une maison se loue beaucoup plus vite qu’un appartement.
La location de maison : davantage dans la durée
Investir dans une maison, c’est aussi gagner en sérénité. Alors qu’un locataire ne reste en moyenne que 30 mois dans un appartement, la durée d’un contrat de location d’une maison dépasse les 6 ans et demi, en moyenne. En limitant la rotation des locataires, la location de maison permet ainsi d’investir loin de chez soi, avec potentiellement moins de soucis à gérer.
Un entretien plus respectueux dans une maison louée
Autre atout : les locataires d’une maison individuelle s’approprieraient davantage leur logement que ceux qui louent un appartement. La maison s’en trouve mieux entretenue, ses équipements plus respectés. La comparaison des états des lieux de sortie d’une maison et d’un appartement révèle une vraie différence : les maisons sont restituées en bien meilleur état.
Enfin, louer une maison peut être plus rentable : voyons cela dans le détail.
Investir dans une maison : focus sur la rentabilité
1. Couvrir les mensualités en louant sa maison
Pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif, il faut comparer les sommes investies au montant du loyer :
- Avec certains constructeurs, vous pouvez faire construire une maison pour moins de 1 000 € le m2 (hors frais de terrain et selon la taille et les équipements de la maison).
- Au coût de construction, s’ajoute celui de l’achat du terrain : quelques acteurs vous propose des terrains à bâtir à moins de 50 € le m2 (selon la région).
- Le loyer moyen d’une maison en France est de 850 €/mois.
Il est donc tout à fait possible de couvrir les mensualités du crédit immobilier par les loyers perçus. L’opération est neutre le temps de remboursement de l’emprunt. Les taux d’intérêt étant très bas actuellement, la durée du crédit s’en trouve raccourcie, ou les mensualités réduites.
De plus, l’avantage d’une maison (vs un appartement) est la maitrise de vos frais ! En effet, dans un immeuble, les propriétaires peuvent être vite surpris par des travaux votés, un ravalement qui doit être fait, des dépassés de frais de charges… Dans une maison, vous gérez complètement les travaux et vous pouvez anticiper ces frais !
Pour terminer, il est aussi tout à fait possible de faire construire une maison mais d’y avoir plusieurs locataires différents… Et oui, la colocation ça vous parle ? C’est une décision à prendre dès la construction car vous allez par exemple faire que des suites parentales avec des salles d’eau. Mais au lieu de louer une maison 900 € à un couple, certains multiplient leurs loyers par 2 en faisant 4 loyers de 450 € chacun (soit 1800 € / mois) !
Construire pour louer : un coup de pouce
« Investir pour louer », des aides existent. Le dispositif Louer Abordable ouvre droit, sous conditions, à des déductions fiscales allant jusqu’à 85 % des revenus locatifs. Les intérêts d’emprunt sont déductibles à 100 %.
2. Intégrer les risques liés à une location
La rentabilité se calcule aussi en tenant compte des risques. De même que les locataires de maison entretiennent mieux leur logement, ils sont aussi plus fiables financièrement, donc garantissent de meilleurs revenus fonciers.
Les impayés sont beaucoup moins nombreux que pour un appartement. Autre avantage financier, il n’y a pas de charges de copropriété à supporter entre deux locataires, sauf mettre la maison hors gel si la rotation se fait en plein hiver.
3. Prendre en compte la localisation de la maison louée
Selon la localisation de la maison, sa rentabilité tourne entre 3 et 5 %, en moyenne. Certaines communes affichent des taux de rentabilité bien plus élevés, dépassant les 10 %. Les critères d’un bon investissement immobilier sont toujours les mêmes :
- bien choisir la commune ;
- et, dans la bonne commune, bien choisir l’emplacement (proximité des écoles, commerces, transports en commun, etc.) ;
- la qualité du logement compte aussi.
Avec une maison neuve, on est sûr de faire le bon choix.
Maison individuelle : location vide ou meublée ?
Louer la maison vide ou meublée ? Tout dépend du temps que l’on est prêt à y consacrer. La location meublée est plus rentable, les loyers sont plus élevés et le régime fiscal plus attractif, mais les locataires restent moins longtemps. Sauf à mettre la maison en gestion, cela implique un plus grand investissement personnel.
C’est une décision qui se prend en amont. Une maison construite pour une famille ne sera pas la même que celle pensée pour une colocation d’étudiants. Faire appel à un professionnel pour configurer la maison afin qu’elle soit parfaitement adaptée à l’usage prévu est essentiel. En reprenant l’exemple de la colocation estudiantine, on peut tout à fait imaginer une maison avec 3 chambres et 3 salles de bains.
