Prolongation du dispositif PINEL : une bonne nouvelle pour les investisseurs

Le dispositif Pinel dont l’arrêt était prévu fin 2021 est finalement prolongé jusqu’au 31 décembre 2022 et reconduit pour les années 2023 et 2024 à des taux de réduction d’impôt dégressifs. Ce dispositif d’aide à l’investissement locatif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf ou considéré comme tel⁽¹⁾, en contrepartie d’un engagement à le louer nu à usage d’habitation principale et à un prix inférieur à celui du marché pendant 6 ans minimum⁽²⁾. Conditions, enjeux pour les territoires, notion de zone tendue, nature du parc immobilier éligible : nous vous aidons à y voir clair.

Un enjeu territorial et social

Le dispositif d’investissement locatif dit « Pinel » est entré en vigueur le 1^er janvier 2015 soit deux ans environ après l’apparition, en 2013 de la notion de « zone tendue ». En France, 1 149 communes sont ainsi désignées du fait du déséquilibre très prononcé entre l’offre et la demande de logements. De manière très mécanique, quand l’offre de logements est restreinte, les loyers s’élèvent.

Le dispositif Pinel a pour objectif de favoriser la mise sur le marché de logements neufs proposés à la location à des loyers accessibles dans les zones tendues et ainsi le développement d’une offre de logements locatifs intermédiaires entre le marché locatif privé et le marché locatif social.

Depuis le découpage initial et la mise en place des zones tendues, plusieurs révisions ont été effectuées par le gouvernement de manière à faire évoluer la répartition. Les zones A, A bis et B sont désormais les seules éligibles au dispositif Pinel. Il s’agit, pour la zone A, des grandes villes d’Île-de-France et de la Côte d’Azur principalement mais pas uniquement (cf. Marseille, Aix-en-Provence, Nice, Montpellier, Lyon, Lille, Toulon) ; pour la zone A1 de Paris et de sa proche banlieue, 76 communes limitrophes sont concernées ; et pour la zone B, des grandes villes de plus de 250 000 habitants.

Un investissement limité

La réduction d’impôts est limitée pour chaque propriétaire investisseur à 2 logements maximum par an dans la double limite de 300.000 euros et d’un plafond de 5.500 euros par m2 de surface habitable.

Pour vous accompagner dans votre choix d’acquisition d’immobilier neuf, des sociétés de transaction immobilière propose un catalogue de biens neufs regroupant plusieurs promoteurs. A travers une sélection rigoureuse de programmes immobiliers, des équipes spécialisées soumettent au prix promoteur des biens éligibles au dispositif Pinel, permettant ainsi de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux et du complément de revenus qui peut en générer.

Conditions relatives à la nature du logement

Tout logement n’est pas susceptible d’entrer dans la catégorie des logements éligibles au dispositif Pinel. Seuls sont concernés⁽⁴⁾ :

• les logements neufs ;
• les logements en l’état futur d’achèvement, c’est-à-dire les logements dont la construction sera effectivement achevée dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte authentique d’acquisition ;
• les logements à construire, à la condition d’être achevés dans les 30 mois de la date d’obtention du permis de construire ;
• les logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation, à savoir que lesdits travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération ;
• les logements faisant l’objet de travaux de réhabilitation ;
• enfin, les locaux transformés en locaux d’habitation.

Concernant les trois dernières catégories, les logements faisant l’objet de travaux doivent être achevés le 31 décembre de la 2^ème année de l’acquisition pour que la réduction d’impôt puisse être appliquée.

Poursuivant des objectifs d’ordre territoriaux, sociaux et environnementaux, pour être éligible au dispositif Pinel, un certain niveau de performance énergétique pour les logements neufs ou assimilés doit être respecté.

Ainsi, pour les constructions nouvelles, il s’agit de l’obtention du label « Bâtiment basse consommation, BBC 2005 » ou de l’attestation « RT 2012⁽³⁾ ». Pour les bâtiments existants, il s’agit soit de l’obtention du label « Haute performance énergétique, HPE rénovation » soit celle du label « Bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 ».

Conditions relatives au locataire et à la location

En dehors des critères de période minimale de mise en location, de situation géographique en zone tendue, et de nature du logement, des conditions supplémentaires s’imposent au propriétaire investisseur qui souhaite bénéficier de la réduction d’impôts.

Tout d’abord, le logement doit ainsi être loué nu c’est-à-dire non-meublé, et doit être l’habitation principale du locataire.

Ensuite, le loyer fixé doit impérativement respecter un plafond, variable en fonction des zones, généralement inférieur de 20 % aux loyers du marché.

Enfin, le montant des ressources du locataire (revenu fiscal de référence) est également plafonné de manière réglementaire.

Nos clients nous questionnent souvent pour savoir s’il est possible que le locataire de leur investissement Pinel soit l’un de leurs enfants, voire l’un de leurs parents. Cela est parfaitement envisageable, à partir du moment où ledit parent ou enfant n’appartient pas au foyer fiscal du propriétaire c’est-à-dire que ces derniers ne figurent pas sur l’avis d’imposition du propriétaire et puissent justifier d’un avis d’imposition distinct.

Force est de constater que plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies pour bénéficier du dispositif Pinel :

^{(1)Voir paragraphe « Les conditions exigées »
(2)Ce délai peut être prolongé en option à 9 ou 12 ans
(3)Réglementation thermique
(4)https://www.anil.org/votre-projet/vous-achetez-vous-construisez/investissement-locatif/reduction-dimpot-pinel/}